经过这些天的实地考察，我们走遍了西安大大小小几十个楼盘。

终于！我们摸清了西安的脉络。

今天，

这篇文章就拎出几大重点，讲讲西安市场的基本面，说几句大实话。

市场飞速发展的西安，当下有着怎样的特点？

我大致将其分为四大类。

一、供应量大管饱。

新房市场，西安的去化周期高达38个月。

二手房市场，西安挂牌量近20万套，去化周期长达24个月。

西安的天量供应，我们在上一篇已经分析过，不再赘述。

二、混乱的学区。

首先，西安的学区资源已经遍地开花。

自西安提出“名校+”办学至今，全市共组建“名校+”教育联合体1052个，覆盖21个区县开发区。

几乎可以说，

每个新房项目，人手一个名校学区。

混乱由此开始。

众所周知，名校可以遍地化，但师资资源绝不可能均衡化。

在西安，“名校+”也有个三六九等——

分校

由教育集团办学，学校由集团统筹管理。

说白了，就是名校的亲儿子。

托管

政府委托给名校板块，可实现教学全面管理，或者以名校校长管理多家校区。

属于干儿子的队列。

挂牌

这就是比较水了。

无非就是可以借用名校的品牌输出，顶多再向名校借一部分师资力量，或者办几次教学交流会。

名校扎堆，谁才是真名校？

放心，这一点新房的销售绝不会告诉你。

他们会说：离我们最近的是铁一中、这一块的学区是陕师大……

但是，他们不会主动透露学校还没有出过成绩。

他们会说：今年的全区第一就在铁一中。

但是，他们不会主动透露第一是从河南掐尖过来的。

他们会说：这块新规划的学校用地会由高新一小筹办。

但是，他们不会主动透露挂牌名校也有被摘牌的先例。

初来乍到，想在西安买个好学区，好难。

三、慢行的配套。

娃哥在车上说过的一句话让我印象相当深刻。

他说，

西安呐，确实硬气，坚持一张蓝图绘到底。

但西安也确实慢！这张蓝图几年前是这个吊样，现在还特么是这个吊样。

比如，

高新CID的未来之瞳。18年开始规划，挖了好些年，499米的超高层还在挖地基。

比如，

西安地铁的建设。十五号线，建了四五年，总算要开通运营了。

再比如，

西安的商业建设。CEC创想中心、航天壹街区、软新苏宁广场、星旋广场、环球贸易中心……工程进度一个比一个慢。

这就是西安新区的常态——

3年前来西安，这些新区就处于“无人问津”的状态。

车，爱咋停咋停，主打一个肆意妄为；

绿化带的灌木，爱咋长咋长，主打一个野蛮生长；

市政道路上的塑料袋，爱咋飞咋飞，主打一个随风飘扬。

3年后，西安的新区大多还是如此。

四、扁平化的房价。

来西安买房，你很难以“价格论地段”。

港务区内部，

秦汉大道以北，143㎡户型卖250万左右，单价1.75万/㎡上下。往核心了走，奥体、政经的价格也大差不多。

再到浐灞，

同样143的户型，价格又和奥体政经差不多，单价仍在1.7-1.9万/㎡的区间。

再到三环内，大明宫还是这个价！

三环内外，主城和外溢，单价最多差个1000元/㎡。

基本就是没差。

高新区也一个样。

高新CID，以地段、配套价值排序，瞳北、瞳西在前，潼南次之。

但是，三个板块之间的价格仍没区别！

你花个500万，能在瞳西买个180㎡，也能在瞳北买个190㎡，甚至你还能去软东买个差不多大小的改善新房。

甚至，你在软西还能找到单价不到2万的房子！

手持200万，你几乎能看遍西安的所有楼盘。

将以上四个特点拼凑在一切，你就会发现，西安的各个楼盘都在相互背刺——

只要港务区鼓吹：我们有铁一中，我们是主城外最强学区。

浐灞就会立马反击：铁一中学位连全运村都得排队，你们这些新房肯定上不了。

只要高新CID鼓吹:我们是未来新中心，西安房价大旗以后就得我们扛。

软东立马跳脚：CID新房越卖越便宜，只有我们软东安全垫厚，防御性强。

迷茫！

初次看完西安的市场，你一定会感到特别迷茫。

看完西安的基本面，似乎只要以此为标准，就能在西安买好房。

那么，我们姑且来试一试。

买供应量小的地方。

问题出现了——

经统计，我就发现西安压根没有供应小这个说法。

你看港务，目前在售楼盘有小二十个；

你看丝路软件城、高新CID、浐灞，这些区域的在售楼盘都不少。

当下，在售楼盘较少的大概就是曲江、大明宫。

而大明宫，前些年来三代宅可没少卖，区域内二手供应也不算少。

再比如，经开区高铁新城，别看现在在售的少，但高铁新城乌央乌央全是地，未来的供应更不会少。

所以，

想要在西安找个供应少的地儿，真不容易。

买学区确定性强的地方。

学区怎么选？

选名校直管；

选有历史成绩，且升学率高的。

经过我的手动统计，西安五大名校相关的“名校+”初中及其升学率大致如下。

对于，部分学区价值高地，我们一个一个来分析。

碑林区，基本都是二手房，不乏10年20年房龄的老小区。曲江的新房也不多；浐灞的铁一滨河属于民办性质；港务奥体铁一中处于僧多粥少的状态，隔壁全运村业主都在等学位。西咸新区又实在是过于远了；

简单做一下排除法，你会发现能选的学区并不多。

要么就是港务区挑一挑，往奥体莽一把。

要么就是高新软东的高新四中，或者瞳北的高新十一初。

买在配套成熟的地方。

如果说要买在生活配套成熟的区域，那么必不可能是新区了。只能是高新一二期、曲江、大明宫、城南等地。

要说产业配套成熟的区域，那么还能再加一个软西。

据统计，软西聚集软件企业超过4300家，落户世界500强41家。其中，包含了华为西安研究所、大华西安研发中心、华勤丝路总部、海康威视、西安半导体产业园、新加坡普洛斯……

最后，

买在有价格梯度的地方。

如何判断一个地段的价格？买房人们最粗暴的办法就是看价格。

然而，大明宫、港务、浐灞几个区域组团内卷，价格不分上下，你永远不知道是三环内的地段不值钱了，还是港务浐灞价格过高了。

能拉开价格梯度的只有两种选择——

高新和曲江。

高新和曲江又有两个不同的逻辑。

一、改善逻辑。

首先，软件新城（软东和软西），以及高新三期CID。

三者怎么选？

软西产业强，学区强，有高薪高学历人群作为购买力支撑，有发展潜力。

软东配套更成熟，以高新一二期外溢以及本地改善为主。

两者相较，软西优先，软东次之。

高新三期CID虽然规划很宏伟，但是饼之大，买房人暂时还吃不下。

其次，曲江。

比如，曲江CCBD的金茂府、QCIC的星河湾。

但是曲江的盘总价已经攀升到六七百万往上走，在西安已触及豪宅门槛。

二、豪宅逻辑。

高新一二期和曲江，有产业，有配套，有顶级的购买力……绝对是西安毋庸置疑的价值高地。

然而，

高新一二期并无新房可言，板块内有价值的二手房也不多，突出代表就是丹轩梓园和中大国际。

两盘总价千万起步。

曲江，更离谱。

以曲江池为核心的别墅区，动辄三四千万。

曲江的新房寥寥无几，大唐不夜城隔壁的泰发祥·檀府门槛也到了1500万左右。

那么，把格局放大一些——

当下，高新曲江这些大平层豪宅的单价大约在在5-7万/㎡，总价千万起步。

放眼全国各大城市，这个总价这个预算都能横着走。

以这个价位买入，想要保持投资收益率，该对这些豪宅抱有多少预期？

至少也是8万/㎡起。

试想一下，

西安的市场如果能到8万/㎡，那么深圳呢？

投资和自住最为割裂的西安。

看遍西安，我觉得西安多多少少有些“保护主义”。

因为，

西安的房地产市场对本地人自住实在太友好了，而对投资买房人确实上了不少强度。

对本地自住的刚需和改善而言，他们可以挑遍整个西安。

大明宫、港务、浐灞房价扁平化。

想要学区，你就去港务；想要公园，想要个好环境，你就去浐灞；想要成熟配套，想要三环内，你就去大明宫。

高新区内部软件新城和CID的房价差距也不大。

想要产业，你就去软西；想要配套，离中心更近，你就去软东；想要规划，想要未来，想看未来之瞳，你就去CID。

同时，西安的房子还足够卷。

但凡是西安的楼盘，都要卷成“五边形战士”。

卷得房率，一定要达到100%；卷大门大堂，一定要大气，要给业主归家仪式感；卷园林，水系、珍贵的绿植、架空层功能区等等全部安排上；卷会所，卷泳池，这些都成了西安的标配。

光从产品上讲，西安人想买到差的产品真不容易。

对西安的超级改善而言，西安最核心的区域，最好的产品，他们有的挑。

二手房，如曲江池畔的别墅；

新房，如大唐不夜城旁的檀府，可坐看大雁塔和南山；预算稍低一些，还有金茂璞逸曲江、曲江星河湾。

但是，

要投资西安，寻找到确定性，难！

经过前文对于房价、配套、学区等等的一系列分析，我们最终把可投资的预期锚定在了两个板块——

软件新城。

事实上，投资软件新城仍然不容易。

目前的供应，软件新城就是10余个在售盘。将来，这里未来还有大量的土地供应。

软件新城城市界面

那么在软件新城的板块上，再加几个条件呢？

比如，

要能上高新四中；要临近地铁口；要商业配套……

曲江。

但曲江核心供应也不多，一期就一个檀府和一个唐阅府，再接来下就是曲江二期的几块供地。

综合起来，西安可选的盘就那么零星几个。

最后，再回到今天的主题：西安新房该怎么买？

正如我的标题所说，若论投资的话，西安9成的楼盘都很难让人下手。

再大胆一点讲，

西安9成5的楼盘，或许都不值得投资！